Beleihungswert belasteter Liegenschaften (Wertminderung durch Leitungsrecht)

Verkaufen lässt sich ein Grundstück mit Stromleitung — das Leitungsrecht geht mit: Es gilt gegen jeden künftigen Eigentümer und steht nicht immer im Grundbuch.

Das Wichtigste in Kürze

Ein Verkauf löst das Leitungsrecht nicht. Es wirkt „gegen jeden Eigentümer des in Anspruch genommenen Grundstücks" (§ 15 Abs. 2 Starkstromwegegesetz, kurz StWG; enger formuliert K-EG).^{Q1, Q5}
Im Grundbuch finden Sie es womöglich nicht. Behördliche Leitungsrechte „bilden keinen Gegenstand grundbücherlicher Eintragung" (§ 15 Abs. 3 StWG). Ob eine Dienstbarkeit eingetragen ist, zeigt nur der Auszug.^Q1
Die Last überlebt die Zwangsversteigerung. Leitungsrechte und verbücherte Dienstbarkeiten übernimmt der Ersteher „ohne Anrechnung auf das Meistbot", das Höchstgebot (§ 22 Abs. 3 StWG).^Q1

Was gilt

Belegte Fakten

Kann ich mein Haus noch verkaufen, wenn eine 380-kV-Leitung darüber führt?

Ja — mitverkaufen müssen Sie die Last. Das Leitungsrecht, also das Recht, über Ihr Grundstück zu bauen, richtet sich gegen das Grundstück, nicht gegen Sie. Ein Eigentümerwechsel steht dem Bescheid nicht im Wege (§ 15 Abs. 2 StWG).^Q1 Was der Käufer abzieht: Wertminderung von Liegenschaften.

Gibt mir die Bank noch einen Kredit, wenn ein Leitungsrecht im Grundbuch steht?

Das liegt uns nicht vor — für Österreich haben wir dazu keine Quelle gefunden^Q3. Belegt ist: Der Bewertungserlass des Finanzministeriums zählt die „Belehnbarkeit" zum Bodenwert und führt ein eingetragenes Leitungsrecht als Wertminderungsgrund — „Verschmutzung des Grundbuchs".^Q2 → Wertverlust: was belegbar ist

Was passiert mit dem Leitungsrecht bei Hofübergabe oder Erbschaft?

Es bleibt. Das behördliche Leitungsrecht endet erst, wenn die Bewilligung der Anlage erlischt (§ 15 Abs. 3 StWG und K-EG).^{Q1, Q5} Bei einer vertraglichen Dienstbarkeit steht die Dauer im Vertrag — von ihr hängt die Steuerfreiheit der Abgeltung ab.^Q4 → Wertminderung von Liegenschaften

Was bedeutet das für Netzraum Kärnten?

Belegte Fakten

Welches Gesetz die Behörde auf die 380-kV-Freileitung anwendet, ist im Verfahren nicht ausgewiesen. Das StWG regelt Grundbuch, Ersitzung und Zwangsversteigerung; Übereinkommen und Bescheide sind dort Urkunden fürs Grundbuch (§ 23). Das Kärntner Elektrizitätsleitungsgesetz (K-EG) kennt nur die Beurkundung (§ 20a).^{Q1, Q5} Welche Eintragung ein Käufer vorfindet, hängt vom anwendbaren Gesetz ab — in 36 betroffenen Gemeinden (Grobtrasse 29.09.2025). → Netzraum Kärnten

Position von LKoS

Unsere Forderung

Dieser Abschnitt ist eine Forderung des Vereins, keine Wiedergabe geltenden Rechts.

Forderung des Vereins, nicht geltendes Recht. Fassung zur Freigabe durch den Vorstand.

Erstens: Die UVE (Umweltverträglichkeitserklärung) muss Verkäuflichkeit und Belehnbarkeit erheben, nicht voraussetzen. Der Erlass zählt die Belehnbarkeit zum Bodenwert, beziffert aber keinen Abschlag — und die UVE zu den Bewertungsunterlagen.^Q2

Zweitens: Beim Erdkabel entfallen zwei Wertminderungsgründe des Erlasses: Leitungsmaste und sichtbarer Leitungsverlauf. Die übrigen bleiben — erhoben gehört die Differenz, nicht geschätzt.^Q2

Drittens: Vor dem ersten Bescheid muss die Behörde festlegen, welches Gesetz gilt.

Was Sie jetzt tun können

Grundbuchsauszug holen — und sich nicht darauf verlassen. Übereinkommen und Bescheide muss die Behörde beurkunden; fragen Sie danach.^{Q1, Q5}
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Quellen

Stufe 1Starkstromwegegesetz 1968 (StWG), BGBl. Nr. 70/1968 idF BGBl. I Nr. 150/2021. § 15 Abs. 1 bis 3 („Auswirkung der Leitungsrechte": Übergang auf jeden Erwerber der Leitungsanlage; Wirksamkeit „gegen jeden Eigentümer des in Anspruch genommenen Grundstücks und sonstige hieran dinglich Berechtigte" samt dem Satz, dass ein Eigentümerwechsel nach ordnungsgemäßer Ladung der Wirksamkeit des Bescheides nicht im Wege steht; keine grundbücherliche Eintragung, kein Erwerb durch Ersitzung, keine Aufhebung durch Verjährung, Wirksamkeitsverlust „gleichzeitig mit dem Erlöschen der Bewilligung der elektrischen Leitungsanlage") — PDF-Seite 5 von 8. § 22 Abs. 3 („Leitungsrechte und verbücherte Dienstbarkeiten sind im Falle einer Zwangsversteigerung des belasteten Gutes vom Ersteher ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen") und § 23 „Grundbuchsrechtlicher Urkundencharakter der Bescheide" (Abs. 1: „Die im Zuge eines elektrizitätsrechtlichen Verfahrens getroffenen Übereinkommen sind von der Behörde zu beurkunden."; Abs. 2 Satz 1: Beurkundungen und Bescheide „sind Urkunden im Sinne des § 33 Abs. 1 lit. d des Allgemeinen Grundbuchgesetzes 1955") — PDF-Seite 7 von 8. RIS, Bundesrecht konsolidiert, Fassung vom 06.08.2026; für diese Redaktion am 11.08.2026 selbst am Primärdokument gelesen. Der Wortlaut ist zitiert, die Rechtsfolge nicht ausgelegt (CLAUDE.md Regel 6): Was § 22 Abs. 3 für eine Kreditentscheidung bedeutet und was aus dem Urkundencharakter des § 23 im Einzelfall für eine Eintragung folgt, sagen die Bestimmungen nicht. → quellen/RIS_Starkstromwegegesetz-1968_2026-08-06.pdf
Stufe 1Einkommensteuerrichtlinien 2000, Anhang VI (zu Abschnitt 15.7), idF GZ 2026-0.265.879 vom 21.04.2026, abgerufen 06.08.2026, am 11.08.2026 am Auszug nachgelesen. Punkt 1.4.3 „Zusammensetzung des Bodenwertes": Der nichtproduktionswirtschaftliche Anteil ist „der in nicht exakt messbaren ökonomischen Motiven begründete Wert. Dazu zählen beispielsweise Geldanlage, Belehnbarkeit, Besitz, Lage, Prestige, Freizeit, Erholung."; „Wertminderungsgründe durch ein vorhandenes Leitungsrecht sind ua.: Grundbenutzung durch Dritte, Einschränkung der Dispositionsfreiheit, höherer Verwaltungsaufwand, mögliches Unbehagen, Leitungsmaste und sichtbarer Leitungsverlauf" (PDF-Seite 1338 von 2383, Auszug S. 12). Punkt 1.2: bei der Wertermittlung ist unter anderem die „Wertminderung durch ‚Verschmutzung des Grundbuchs'" zu berücksichtigen (PDF-Seite 1336, Auszug S. 10). Punkt 2.4 „Vorbelastung durch Leitungsrechte": „Ist auf dem Grundstück bereits ein eingetragenes Leitungsrecht vorhanden, liegt eine sog. ‚Verschmutzung des Grundbuchs' vor."; „Es ist daher aus dem Grundbuch zu erheben, ob das zu bewertende Grundstück bereits mit Leitungsservituten vorbelastet ist." (PDF-Seiten 1342 f., Auszug S. 16 f.). Punkt 2.5 zählt zu den zu erhebenden Unterlagen ausdrücklich die „Umweltverträglichkeitserklärung (UVE) bzw. -prüfungsauflagen (UVP)" (PDF-Seite 1343, Auszug S. 17). Bindungswirkung: Auslegungsbehelf zum EStG 1988; über das Gesetz hinausgehende Rechte und Pflichten sind daraus nicht ableitbar. Anwendungsbedingung: Anhang VI ist nur zu beachten, wenn Regelbesteuerung beantragt und die Bemessungsgrundlage durch ein Gutachten nachgewiesen wird (Rz 5173 Z 3 lit. a, Veranlagungen ab 2019); im Regelfall ist die Steuer mit der Abzugsteuer nach § 107 EStG 1988 abgegolten. Der Erlass nennt „Belehnbarkeit" als Wertbestandteil — er beziffert keinen Abschlag darauf. → quellen/BMF_EStR-2000-Auszug-Rz5172-5175c-Rz8207a-ff-Anhang-VI_2026-08-06.pdf
Q3 — Rechercheergebnis, Stand 06.08.2026 — daten/faktenblaetter/batch12.csv, Nr. 56, Zeile „Auswirkungen einer eingetragenen Leitungsdienstbarkeit auf Beleihungswert und Kreditvergabe": Status offen, „keine Quelle gefunden" — weder von Banken noch von Sachverständigen noch aus der Literatur. Ergänzend daten/faktenblaetter/batch10.csv, Nr. 46 und batch11.csv, Nr. 55: auch bezifferte Marktabschläge sind für Österreich nicht auffindbar. Belegt den geprüften Beschaffungsstand zum Abrufdatum, nicht das Nichtbestehen eines Effekts — der Text formuliert deshalb durchgehend „liegt uns nicht vor", nie „gibt es nicht" oder „hat niemand erhoben".
Stufe 1§ 3 Abs. 1 Z 33 EStG 1988 in der Wiedergabe der Einkommensteuerrichtlinien 2000, Anhang VI Punkt 1.8 und Rz 5174 lit. b: „Voraussetzung für die Steuerfreiheit des auf die Bodenwertminderung entfallenden Anteils an der Entschädigungsleistung ist, dass das Leitungsrecht zeitlich unbeschränkt und unwiderruflich eingeräumt wird." idF GZ 2026-0.265.879 vom 21.04.2026, PDF-Seiten 1323 und 1340 von 2383, abgerufen 06.08.2026. Die Bemessung dieses Anteils führt Nr. 46 samt Anwendungsbedingung; hier steht nur, dass die Vertragsdauer über die Steuerfreiheit entscheidet. → quellen/BMF_EStR-2000-Auszug-Rz5172-5175c-Rz8207a-ff-Anhang-VI_2026-08-06.pdf
Stufe 1Kärntner Elektrizitätsleitungsgesetz (K-EG), LGBl Nr 47/1969 idF LGBl Nr 11/2026. § 15 „Auswirkung der Leitungsrechte" (PDF-Seite 7 von 11): Abs. 1 Übergang auf jeden Erwerber der Leitungsanlage; Abs. 2 „Sie sind gegen den Eigentümer des in Anspruch genommenen Grundstückes sowie gegen dingliche Berechtigte, deren Rechte durch das Vorhaben beeinträchtigt werden, wirksam."; Abs. 3 „Die Leitungsrechte verlieren ihre Wirksamkeit gleichzeitig mit dem Erlöschen der Bewilligung der elektrischen Leitungsanlage." § 20a „Beurkundung von Übereinkommen": „Im Zuge eines elektrizitätsrechtlichen Verfahrens getroffene Übereinkommen sind durch die Behörde zu beurkunden." — PDF-Seite 9 von 11; eine Entsprechung zu § 23 Abs. 2 StWG (Urkunde im Sinn des § 33 Abs. 1 lit. d GBG) fehlt. Negativbefund am Volltext: Die Wörter „grundbücherlich", „Ersitzung", „Zwangsversteigerung" und „Meistbot" kommen im gesamten Gesetzestext nicht vor (Volltextsuche über alle 11 Seiten, 11.08.2026); ebenso fehlt der Satz des § 15 Abs. 2 StWG zum Eigentümerwechsel. RIS, Landesrecht Kärnten, Fassung vom 06.08.2026; für diese Redaktion am 11.08.2026 selbst am Primärdokument gelesen. → quellen/RIS_K-EG-Kaerntner-Elektrizitaetsleitungsgesetz_2026-08-06.pdf

Stand: 2026-08-11 · Geprüft am: — · Geprüft von: —
Entwurf. Die Gegenprüfung nach dem Vier-Augen-Prinzip steht noch aus; ohne sie geht der Artikel nicht online.