Merkantile Wertminderung und Liegenschaftsbewertung (merkantiler Minderwert)

Wie wird der Wert eines Grundstücks mit Leitungsrecht ermittelt?

Maßstab ist der Verkehrswert — „der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann" (§ 2 Abs. 2 LBG). Im Vergleichswertverfahren zählen tatsächlich erzielte Kaufpreise; abweichende Eigenschaften und geänderte Marktverhältnisse sind „durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen" (§ 4 Abs. 1 LBG).^Q1 Für landwirtschaftlich genutzte Flächen nennt der Erlass des Finanzministeriums dasselbe Verfahren „praxisüblich".^Q2 Der Abschlag ist kein Entgegenkommen, sondern ein Rechenschritt.

Was ist der Unterschied zwischen technischer und merkantiler Wertminderung?

Beim Sachwertverfahren trennt das LBG am Bauwert „technische und wirtschaftliche Wertminderung"; beide Abschläge sind „gesondert zu beziffern" (§ 6 Abs. 3, § 10 Abs. 3). „Merkantil" kommt im Gesetz nicht vor.^Q1

Der Boden hat für den Erlass zwei Werte: was er abwirft — und was er sonst wert ist, „Geldanlage, Belehnbarkeit, Besitz, Lage, Prestige". Dort setzen die Wertminderungsgründe an.^Q2 Wer nur den entgangenen Ertrag ersetzt bekommt, hat den zweiten nicht bekommen.

Woran erkenne ich, ob ein Bewertungsgutachten angreifbar ist?

Ein Gutachten muss Zweck, Stichtag, Besichtigungstag, Unterlagen, Befund und die Begründung der Verfahrenswahl enthalten (§ 9 Abs. 1), im Vergleichswertverfahren zusätzlich Vergleichsliegenschaften und Abschläge (§ 10 Abs. 1). Entscheidend hier: Sind Rechte oder Lasten mit der Sache verbunden, „muß angegeben und begründet werden, inwieweit sie den Wert der Sache beeinflussen" (§ 9 Abs. 2).^Q1 Das lässt sich abhaken, ohne Jurist zu sein. → Dienstbarkeit (Servitut)

Hier steht, wer was sagt — nicht, was richtig ist.

Für den Erlass ist die Bezugsgröße der Streifen: „Die Ermittlung der Bodenwertminderung erfolgt auf Basis des Servitutsstreifens".^Q2 Das Gesetz bleibt dort nicht stehen: Ist eine Last zu bewerten, ist auch der Wert der ganzen Last beziehungsweise der ganzen Liegenschaft zu ermitteln, „wenn dies für die Bewertung von Bedeutung ist" (§ 3 Abs. 4 LBG).^Q1 Was von Bedeutung ist, entscheidet nicht die Bezugsgröße. → Wertminderung von Liegenschaften

Brauche ich ein eigenes Gutachten oder reicht das der APG?

Es hängt davon ab, wo bewertet wird. Das LBG gilt „in allen gerichtlichen Verfahren" und unter Bedingungen in Verwaltungsverfahren (§ 1 Abs. 1 und 2) — ob es die behördliche Festsetzung der Entschädigung erfasst, ist im Verfahren zu klären. Wo es gilt, ist ein gerichtlich beeideter Sachverständiger beizuziehen; absehen lässt sich davon nur bei eindeutigen anderen Beweismitteln und nur, wenn keine Partei ihn beantragt (§ 8 Abs. 1 und 5).^Q1 Prüfen Sie jedes Gutachten gegen § 9 und § 10. → Enteignung & Zwangsrechte

Gibt es für Österreich belastbare Zahlen zum Wertverlust an Hochspannungsleitungen?

Für die Servitutsfläche nennt der Erlass Ansätze — aus deutscher Fachliteratur von 2002/2003 und einer österreichischen Vortragsreihe von 2012/2013, beides nur für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke. Bei Bauland verdreifacht er die Wohngebietsansätze, verdoppelt die für Gewerbe, rechnet über 110 kV mit einem Korrekturfaktor — vorgerechnet an einer 380-kV-Leitung.^Q2

Was fehlt, ist die andere Zahl: eine Erhebung tatsächlicher Marktabschläge. Dazu liegt keine gesicherte Angabe vor. Wer eine Prozentzahl nennt, nennt sie für den Streifen, nicht für den Markt. → was sich zum Wertverlust belegen lässt

Für die 380-kV-Freileitung Lienz–Obersielach kennt der Erlass keinen Einheitssatz: Entlang von Leitungstrassen sind „Preisgebiete für die einzelnen Nutzungen festzulegen" — Tal-, Berg-, touristische Lagen. Über 36 betroffene Gemeinden gibt das nicht einen Preis. → Netzraum Kärnten

Zu den Unterlagen für die Bewertung zählt der Erlass die „Umweltverträglichkeitserklärung (UVE)" und einen „Rahmenvertrag".^Q2 Die UVE soll 2027 eingereicht werden^Q3. Wer vorher unterschreibt, unterschreibt ohne sie. → Rahmenvertrag Landwirtschaftskammer–APG

Dieser Abschnitt ist eine Forderung des Vereins, keine Wiedergabe geltenden Rechts.

Forderung des Vereins, nicht geltendes Recht. Fassung zur Freigabe durch den Vorstand.

Erstens: Kein Bewertungsverfahren ersetzt die Variante, die den Schaden vermeidet. LKoS fordert, Nullvariante und Erdverkabelung in der UVE zu prüfen. „Leitungsmaste und sichtbarer Leitungsverlauf" führt der Erlass selbst als Wertminderungsgrund^Q2 — was unter der Erde liegt, steht nicht in der Landschaft. → Alternativenprüfung & Nullvariante · Erdverkabelung

Zweitens: Die Erhebung gehört in die UVE. LKoS fordert, dass die Projektwerberinnen Preisgebiete und Vergleichspreise für die gesamte Trasse erheben und den Betroffenen offenlegen, nicht nur der Finanzverwaltung.

Drittens: LKoS fordert, dass jedes Gutachten die ganze Liegenschaft ausweist, nicht nur den Servitutsstreifen. Ein Betrag ohne Vergleichspreise ist kein Wert, sondern ein Angebot.